南沙楼市近期不断升温。信息时报记者李东元摄

南沙一些由知名开发商打造的楼盘受到市场关注。信息时报记者李东元摄

    信息时报记者　李东元张金娜

    南沙跃升国家新区以来，区内的房地产市场迎来了前所未有的高潮：不仅在成交量上重新活跃，吸引来了大批楼市投资客，还出现区内的楼盘集体涨价现象，最近一个多月南沙房价整体上涨了20%。据记者调查，目前，南沙楼市的供应主要集中在进港大道、港前大道以及环市大道西三大板块，其产品以适合投资、度假的中小户型为主。虽然该区域已经引入了多个大型品牌开发商，在产品的开发水平上已经不逊色于广州其他区域，但由于区域成立时间较短，南沙在人气及各种基建、生活配套上依然存在不完善的情况。

    市场

    三大板块主宰南沙楼市

    目前，南沙楼市的主流供应，主要集中在进港大道、港前大道以及环市大道西三大主干道周边。三大板块集中了包括万科[简介 最新动态]、越秀[简介 最新动态]、碧桂园[简介 最新动态]、珠江、奥园、星河等多个品牌开发商，所推出的产品也代表着目前南沙楼市的最高水平。

    其中，进港大道为南沙目前居住人口最密集、各种配套最成熟的路段。在这片区域，雄踞着包括南沙碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]、海力花园、创鸿·南沙一品、中惠璧珑湾、南沙城、南沙境界，全新盘碧桂园·天玺湾等住宅项目，以及奥园海景城、华汇国际等大型商业综合体项目。在价格上，进港大道板块的房价，也是南沙各区同类型产品中相对较高的一个区域。

    而港前大道板块，由于靠近蕉门水道和黄山鲁森林公园，更可远眺狮子洋景观，在环境优势上更为突出。目前，这一片区的项目并不算多，在售的项目仅有时代南湾、星河丹堤以及优山阅海等几个楼盘。由于环境资源的优势，这里的项目定位相对较高，其中主打别墅、复式洋房及大平层单位的星河丹堤暨可远眺狮子洋景观，又位于黄山鲁森林公园里面，被誉为目前最高端的项目。

    而环市大道西片区，则属于新开发区板块。由于该路段较长，项目分布也较为分散，沿线分布着南沙奥园、南沙滨海花园[最新消息 价格 户型 点评]、南沙珠江湾、万科府前一号等多个项目。这一片区的项目多为大盘社区，开发的时间也相对较长，社区配套相对更为成熟。

    而在产品方面，除星河丹堤等个别楼盘之外，其余项目的户型大多主要为140平方米以下的产品，尤其是100平方米以下的中小户型供应较多。业界人士表示，这相信是于南沙目前尚未形成居住氛围，购买性质更多是养老、度假及投资性质为主有很大的关系，因此，开发商也顺应打造一些更为适合这种需求为主的产品。

    配套

    交通商业生活配套待完善

    在产品方面，南沙楼市的供应及开发水平，放在整个广州都已经毫不逊色。然而，其基础建设及各种配套，在目前仍存在一定的不足，尚未配得上其“国家级新区”的地位。由于新规划正式公布才刚刚短短两个月的时间，南沙不可能发生翻天覆地的变化，虽然该区域近期引入了过千亿的资金，但其交通、商业、医疗、教育等方面的配套与规划公布之前相比几乎还在原地踏步，一切都需要时间去落实。

    在交通方面，目前连接广州市中心与南沙的通道，两地距离超过50公里，仅有一条地铁四号线，一条南沙港快速，以及一条番禺大道-南沙大道城市主干道。记者曾尝试用两种方式从天河珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]前往南沙，最快的为自驾车走南沙港快速，自黄阁出口下，需时50分钟左右，而坐地铁的时间超过1个小时。同时，目前连接两地的公交系统，除了地铁四号线之外，也没有太多其他的选择，对于目前的上班族来说相当不便。

    记者发现，以进港大道为例，虽然该路段已经是南沙最成熟、人气最旺的一个区域了，但除即将于近期开业的华汇广场之外，区域并没有任何成熟的、中高端的商业配套，商业方面还是以较为原始的小商场、临街商铺为主。同时，在医疗、教育等方面同样看不到值得信赖的东西。

    为此，在前不久本报举办的两次南沙楼市考察团活动中，有团友表示，南沙的未来虽然是好的，投资潜力巨大，但就目前来说，还是存在着种种的不方便。广东商学院流通经济研究所所长王先庆表示，他近期也正在做南沙区商业发展的研究课题，希望为南沙商业的发展崛起出谋划策。但遗憾的是，由于先天条件的缺陷，南沙的商业估计在5～10年的时间里，都难以崛起。“商业发展的基础在人口和消费力，目前南沙的状况是，人口不多，而且主流人口更不在这一区域，很难带来足够的消费力去支撑区域商业的发展。”

    价格

    近两个月来房价一路飙升

    在今年9月份之前，南沙的商品房销售价格普遍还在6000~8000元/平方米的水平。然而，从9月初南沙国家新区规划正式公布后，至今短短两个月的时间里，南沙楼市就正式步入了“万元”时代。11月3日和11日，由信息时报社组织的南沙楼市投资考察团连续两次走进南沙，在选取考察的8个项目里，其中7个均价已经达到万元以上，仅有一个万元一下项目，也达到了8000元/平方米。对此，大多数团友均表示，南沙的房价上涨速度快得有点惊人。

    回顾最近几个月，南沙的房价可谓是一路呈上涨的趋势。其中，9月份该区域的网签均价为8098元/平方米，成交量为1006套单位。进入10月份，该区的房价就开始呈阶梯式上涨。其中，10月第一周（10月1日~7日）的网签均价8279.82元/平方米，第二周（10月8日~14日）网签均价8664元/平方米，第三周已经突破“9”字头，网签均价达到了9266元/平方米。从11月份连续两周的考察来看，目前南沙仅有为数不多的万元以下楼盘，未来的网签价格必将进一步上涨。

    在参观了8个项目后，本次考察团的一众团友均表示，对南沙近两个月来的房价上涨速度表示惊讶。其中，有意在近期投资南沙的张女士表示，在8月份来过一次看盘，8000多元/平方米的产品选择还比较多，想不到短短的两个月之后，就成了这个样子，这对目前的南沙来说，太贵了。而大多团友则表示，按照南沙目前的发展水平，价格如果保持在6000~8000元/平方米左右是更为适合的。

    对于南沙房价的快速飙升，当时考察团随行的合富置业首席市场分析师龙斌同样觉得不可思议。他认为，这种过快的房价上涨，不利于区域楼市的成长发展，开发商需要以更加理性的态度去对待南沙“国家新区”。“这个时候，我觉得开发商应该把价格稳一下，并推出一些折扣优惠以吸引更多的买家关注这片热土。”

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    南沙部分楼盘涨价情况

    南沙珠江湾：

    项目在7月份推出的产品，售价在8000~10000元/平方米之间，带2000元/平方米装修。而在近期的报价中，最低都要9500元/平方米起，大多在万元以上。按前后最低价来对比，升幅也超过了18%。

    时代南湾：

    项目二期于2011年9月份开盘，均价约10000元/平方米；三期于本月推出市场，均价已经达到13000元/平方米，一年时间升了30%。

    敏捷·珺御国际：

    于2011年12月开盘，当时的售价仅为6500元/平方米左右，即使在今年8月，该项目的售价依然保持在7000多元/平方米左右。在南沙国家新区规划公布两个月后的今天，项目的毛坯售价已经达到了11000元/平方米，升幅达57%。

    创鸿·南沙一品：

    于今年8月开盘，当时价格为6380元/平方米，均价大概在7500元/平方米左右。至今，项目毛坯均价已经达到了10500元/平方米，升幅40%。

    中惠·璧珑湾：

    于今年五一前夕发售，当时价格为7488元/平方米起，带1800元/平方米的装修，9月初南向高层单位的价格也仅为8500元/平方米左右。至今，项目带同样装修标准的销售均价，已经达到12000~13000元/平方米，升幅达56%。

    南沙境界[最新消息 价格 户型 点评]：

    其洋房组团藏峰于今年7月正式推出市场，当时价格为6500元/平方米。至今，已经升至8000元/平方米的均价，升幅达23%。

    专家视点

    方圆地产首席分析师邓浩志：南沙房价基数低未来涨幅大

    我对南沙楼市前景十分看好，南沙优势是广州其他区域无法比拟的：首先是国家级新区的定位高于其他区域的定位；其次，南沙目前有些楼盘价格仍不到10000元/平方米，基数低未来上涨的幅度肯定大；再次，南沙自然环境优越，有山有海空气好，也适合度假养老，平时居住环境好。

    南沙发展前景大，但是目前仍有不足之处。不足主要集中在配套方面，购物医疗教育都亟待完善，特别是教育，想要吸引高端人才必须要有好的中小学；其次是限购，外地人口想到南沙创业但不允许买房，这个限制太大，需要重新研究；最后是规划细则应尽快公布，现在大家知道南沙是国家级新区、粤港澳合作区，但都停留在概念上，具体如何实施，如何启动，政府重点投资项目是什么，能尽快明确会更好。

    另外，我想重点指出的是，最近一个多月南沙房价整体上涨了20%左右，在重大利好之下虽然涨幅还算可以接受，但大家应警惕，不断地、盲目地炒作，过高的地价、房价反过来会影响南沙经济建设的发展。投资者也应该适当控制风险。

    业内资深专家韩世同：未来南沙房价或超老城

    南沙规划蓝图非常美好，若能按照规划承诺的逐渐完善，那么未来，南沙楼价很有可能会超过老城区。作为国家级新区，南沙发展速度应该会更快一些，比如目前公布有望2015年年底开工的深圳至中山跨江通道，最终确定将建设南沙连接线，可以说海底隧道开通后，从南沙到深圳可能就是半小时的路程。所以，从整体情况来看，南沙区发展已经有整体的动作和布局了。

    在楼市方面，一个规划的诞生催生楼市兴旺是很正常的，开发商、投资客买楼均是跟着规划走，规划一出台，楼价就开始上涨，但是目前的涨幅还是在能接受的范围之内。去年11月份，南沙的楼价一下子就过万了，今年开始回调到七八千，现在规划出台，又回到了去年最高峰时楼价的水平。南沙楼价比之前基数高出10%~20%还是一个正常的上涨幅度，但是若在短期内上涨50%或以上就非常过份了，楼价就真的虚高了。近期前往南沙买楼的主要都是投资客，将产品做中长期投资，所以，南沙开发商的新楼盘应该多建一些精装房，因为现在南沙很多在售或已售的楼盘是毛坯出售的，而带装修的房子更适合出租。

     广东商学院流通经济研究所所长王先庆：南沙房价虚高入市应谨慎

    南沙新区规划出台后，受影响最大的就是南沙房地产市场。现在前往南沙买房的，三分之二或以上都是投资客。

    短期来看，南沙并不适合买房为了自住。目前南沙房价有些虚高，目前南沙的楼价应该保持在6000~7000元/平方米才比较正常。买家若没有明确的投资目的和将来自住的需要，就不应该盲目入市，还得再观望一阵再考虑是否入市。实际上，房地产市场是有周期性的，有一热就必有一冷，南沙楼市因为新区规划，楼价过度上涨，以后肯定还会冷静下来，到南沙楼市冷静期再考虑是否入市也不迟。

    南沙发展前景是毋庸置疑的，前景被众人看到，嗅觉灵敏的开发商也自然蜂拥进入南沙开发，房企进驻南沙很明智，但是不能将南沙的楼价推得太高，一下子就将楼价透支了。

    南沙前景令人期待，但是目前在经济上还是属于沙漠。南沙应该尽快增加有人气的产业，比如大型的旅游项目，甚至旅游地产，或引进大学等，这些都可以为南沙增加人气。南沙目前最大的问题就是缺少人气，只要南沙人气逐渐增多，自然就会发展配套、商业等项目了。正常来说，楼价会随着南沙发展稳定上涨，但不应该一下暴涨。

    合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌：三大不足制约南沙楼市发展

    在国家新区政策利好的情况下，南沙楼市有明显的反应，量价齐升，未来的走势肯定是量价都上涨，但是就担心上升的速度过快，后劲不足。主要是因为，目前南沙有三大不足，这三大不足明显会制约南沙楼市发展。第一是，人口是发展的瓶颈，目前南沙人口较少，并且缺乏人才，这样若建设大量的住宅，会导致南沙成为一座空城；第二，缺乏产业，特别是产业性服务业是比较缺乏的，若没有产业的支撑，南沙经济、人口依然无法提升；第三，交通不够便利，虽然现在南沙前往广州比较便捷，有南沙港快速等，但是南沙前往珠三角以及港澳等区域的交通还是有待完善。所以，政策出台后，还应该积极落实，快速引进人口、人才，发展产业，完善交通等。这些完善了，就会更快的推进南沙房地产市场的发展。此外，开发商也应该做出更好的产品，例如吸引大家常住的产品、围绕优质生活圈的产品，并且做出度假、养老等多种形式地产项目。

    买家观点

    商人李先生（目前在白云区租房住）：在南沙买房压力较小

    相对于广州中心六区，南沙楼价相对合理，对于我们这样的年轻人来讲，买房压力会小一些。而且现在南沙有地铁，公路方面有南沙港快线，交通也挺方便的。我平时工作的地点不固定，不需要每天赶去市区上班，我想在南沙房价涨得更高前尽快买下一套宽敞舒适的房子。目前我和妻子初步看中万科[简介 最新动态]府前一号，毛坯一口价7400元/平方米起。

    白领李小姐（目前在天河区租房住）：人气不足，买房要慎重

    最近我去看了南沙奥园[最新消息 价格 户型 点评]，觉得那里周边配套不完善，生活中买菜做饭、看病就医，甚至以后孩子读书都会遇到诸多不便。另外，交通太不方便了，距离地铁站金洲站比较远，附近公交路线也不多。虽然有人说以后南沙的配套总会发展起来的，但我怕万一发展不起来，或者发展太慢，我上哪儿后悔去呀！目前这里房价低，是因为没什么人气。要等南沙的规划完全实施，估计得十几二十年，现在买房子还是得慎重。

    销售人员张先生（目前在天河区租房住）：价钱吸引但交通不便

    南沙对我吸引力最大的是房价，在市区里肯定是没有这个价钱。而且南沙刚刚获批国家级新区，我觉得以后肯定会涨价。现在我手里的钱刚够首付，早点儿买，以后升值了再换套更合适的呗。

     最近我去南沙看了不少的楼盘，包括创鸿南沙一品、南沙境界[最新消息 价格 户型 点评]、碧桂园[简介 最新动态]天玺湾、时代南湾等楼盘都看过了，觉得楼盘环境都还不错。虽然部分楼盘规划建幼儿园、临街商铺等配套，但是未来这些规划能不能落到实处很难说。

    另外，南沙的交通实在是不方便。例如离创鸿南沙一品小区最近的地铁站是金洲站，走路过去都要15~20分钟，然后再搭地铁去市区，要一个多小时。这对上班一族来说，往返广州市区既费时又费钱。

    退休人员刘阿姨（目前住在荔湾区）：环境适合养老但配套没跟上

    我最近看过南沙境界，这个楼盘最大的亮点就是拥有可供攀爬娱乐的私家山，从环境看很适合老人家颐养天年，但我不太满意的就是楼盘配套都没有跟上，平时买菜做饭不方便，看病就医也没有什么放心的医院，休闲娱乐的空间也太小了，没有文化公园这样的地方给我们健身。过两年要抱孙子了，周边没有相对完善的教育资源，儿子媳妇也不会放心把孩子给我们带。售楼小姐说未来南沙配套会完善，但我们老两口能不能等到南沙规划实施还不知道呢。

    公司职员孙先生（目前住在南沙区由单位提供的宿舍）：看好南沙发展前景

    我和女朋友的工作地点就在南沙，现在都还住在单位的职工宿舍里。由于准备结婚，所以最近准备在南沙买一套小户型。我们看过南沙云山诗意、碧桂园天玺湾，还没确定买哪个楼盘。南沙这边风景优美，虽然生活配套还不太完善，但随着国家新区的建设，未来会慢慢发展起来的。我看好这里的发展前景。

    商人万先生（现居香港）：南沙的房子升值空间巨大

    南沙升级国家新区后，我特地赶过来看房。真后悔没有在早些时候投资。想当年霍英东在南沙拿地，后来搞了博览中心、星级酒店，之后我也有不少朋友低价入市，现在都升值了两三倍。目前南沙有了国家的利好政策，而且打出了粤港澳合作的牌，是个不错的投资机会。无论自然资源、生态优势、交通优势，南沙都是一流的。这里有广州最长的海岸线，有海、有山、有湿地，将来诞生像纽约长岛、迪拜那样的一线海景超级豪宅，卖全广州最高的房价，是完全有条件的。南沙地形多样，适合做各类型的产品，特别有利于做养生、旅游度假类的高端产品，加上国家级新区的高端区域定位，买家当然不再局限于广州，而是会有来自全国的“富豪级”人物来购买。也许广州人感觉不明显，但是不用说香港了，深圳人都会觉得这里很便宜，比如深圳大梅沙的万科天琴湾，售价已超过20万元/平方米；东部华侨城[最新消息 价格 户型 点评]已卖到10万元/平方米，南沙现在“8字头”到1万元/平方米的房价，未来升值空间巨大。我现在选择这里投资，不会有错的！