根据媒体的报道，依靠三、四线城市实现快速周转的龙头房企之一恒大地产[简介 最新动态]，未来将战略重心前移，转战二线城市。日前，恒大[简介 最新动态]集团董事局主席许家印在香港与数家基金高层会面时透露，恒大在三、四线城市营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。

    那么，许家印口中“营运环境的困难”具体是指涉的何种困难呢？我们从市场需求角度出发，在全国范围内按照一、二、三线的划分共计选取了24个城市作为典型样本[最新消息 价格 户型 点评]，经过比对后我们发现：一、二线城市今年以来商品住宅的销量走势相比11年出现了非常明显的反弹；与之形成鲜明对比的是三线城市的成绩走势：经历了去年“这边独好”的稳步上行后，今年以来出现了逆势反转--我们选取的10个典型样本数据显示，今年三线城市商品住宅的市场成交量同比出现了接近20%的跌幅。上述数据指出这样一个事实：2012年以来，三线城市的需求释放在调控放松的大背景下，反而遇到了阶段性的放缓。

    近期全国主要城市商品住宅成交变化走势表（单位：万方）

数据来源：CRIC

    备注：一线城市为北京、上海、广州、深圳；二线城市选取杭州、南京、天津、武汉、长沙、苏州、成都、青岛、沈阳和西安10个城市作为典型样本；三线城市选取常州、泰州、泉州、丽水、东莞、惠州、洛阳、连云港、济宁、安庆10个城市作为典型样本。

    之所以会出现上述情况，我们认为可以从两方面解释：

    从短期看，在经历了此前的需求释放后，三、四线城市目前正处于一个有效需求相对亏空的状态。10-11年期间，一方面是受调控大背景下非政策重点区域的利好，另一方面受益于城市本身正常的城镇化进程和本地居民的改善性需求，在两方的共同合力下，促成三、四线城市在调控最严厉的11年交出了一份逆势飘红的非常亮眼的成绩单。但是一个不容忽视的事实是：相比一、二线城市由其强大的异地吸附力所带来的庞大的刚性需求，三、四线城市的有效需求显然要小得多，这就意味着：在经历了此前交易量的集中释放后，三、四线城市的开发商不得不面对当前需求进入阶段性谷底的现状。

    从长期或者说从更深入的角度分析，之所以三、四线城市的有效需求会出现阶段性不足，归根结底在于：当前的全国大部分城市的城镇化（尤其是三、四线城市）究其本质是本末倒置的房地产化--通常的思路是:先通过工业化提供大量的非农岗位，再为这部分逐步脱离土地致富的“新的城里人”提供长久安身的住所。但是目前全国大部分三、四线城市的现状是：房地产大跃进式的开发先于产业的引进，房地产市场的供需矛盾由此产生。

    2008-2010年典型三四线城市商品房用地及成交对比（单位：万平）

数据来源：CRIC

    中央层面显然已经注意到了这一城镇化发展中出现的问题，根据十八大报告的表述：“推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”简而言之，未来的经济发展方式将在城镇化的基础上实现“四化同步”：工业化意味着企业将能提供更多的非农就业机会，农业现代化意味着将有更多农业人口从第一产业中解放出来，而信息化则相当于给这两者加了一个发动引擎。据此我们认为：从长期看，随着三、四线产业的逐步发展，由此带来农转非的人口转移，必然将为当地的房地产市场带来大量的需求；但是从短期考虑，回归产业基础雄厚的一、二线，精挑具有发展潜力的三、四线才是当前企业应有的态度。