凛凛冬日，北京房地产市场却热度不减。在这个传统的行业淡季，新房市场正在迎来一轮开闸放量的高峰，二手房也在年底出现“翘尾”行情。而北京只是一个缩影，这一楼市供需两旺的暖冬行情也同样在上海、广州等一线城市上演。在分析人士看来，2012年的楼市将在暖冬行情中收官已成定局。

    进入冬天，气温不断下降，但对于中国楼市来说，却呈现一幅“小阳冬”景象。无论是各大城市土地市场的热度，还是楼市成交再现供销两旺的局面，甚至是上市房企披露的业绩，都在指向一个事实：楼市渐入暖冬。

    在对近期北京楼市的走访调查中，记者发现，北京二手房市场成交的火热势头，比新房市场还要猛烈。海淀、西城等区域的学区房以及朝阳、宣武、丰台等热点区域，二手房成交量价均有不同程度的上涨，好房源普现抢房现象。而伴随着成交上涨，业主的议价空间也有明显缩小。

    来自北京市住建委网签数据以及多个机构的调查数据均显示，北京二手房市场在2012年这个被称为“楼市史上最严厉调控”的年份，出现了“翘尾”行情。据此，业内人士指出，近期，楼市出现的火爆现象值得关注，这也直接影响明年楼市的预期和走向。

    稳步上扬的数据

    近期北京二手房市场表现出的暖冬态势从一组数据可见端倪。

    北京市住建委网签数据显示，11月份，北京二手住宅合计签约14449套，环比10月增长了26.2%，同比则增长了94.5%，接近翻倍。

    另据链家地产市场研究部统计，11月份北京市二手住宅成交均价为23998元/平方米，环比上月上涨3.2%，同比涨幅达6.3%，达到今年以来的最高值。值得一提的是，截至上月，北京二手住宅价格已连续上涨7个月。业内人士分析，如果没有新的政策因素影响，年末的北京二手房价格有可能会超过24000元/平方米。

    对二手房市场的表现，一线从业人员有最直观的感受。

    “最近二手房卖得确实比较火，只要是好的房源，客户犹豫一下可能就被别人抢了。”链家地产欢乐谷店的一位经纪人小文对记者表示，尽管目前的二手房价比8、9月份涨了约一二成，但看房的人却有增无减。

    位于东三环双井的一家中介门店经理则透露，明显感觉从上月开始，原先还犹豫的客户从开始结束观望，购房周期缩短，有些房源七八天就能卖出去，11月份该店共卖了7套二手房，创下了今年最好业绩。

    不仅普通二手房市场，高端二手房市场亦现火爆场面。

    据丽兹行豪宅研究院提供的数据显示，11月份北京高端二手住宅成交量总计262套，环比增长47.19%，同比增长88.48%；成交套均面积为166.36平方米，环比增长3%，其中200平方米以上户型占比达到25.57%。具体来看，其中知名的豪宅社区星河湾单月成交量超过12套，棕榈泉国际公寓（资料、团购、论坛）成交量为15套，均为年内最高值。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前的购房需求主要来自“刚需”的婚房需求以及急需改善的置业升级人群。购房人普遍对后市房价继续下跌预期的减弱，趁年底入市。此外，11月份新盘供应量减少，尤其是低总价小户型刚需盘供应量的减少，也使得部分急需买房的“刚需”流向二手房市场。

    议价空间再降

    新的局势下，买卖双方的心态出现了微妙变化。不仅议价空间不断缩紧，业主加价的局面再现。

    “我在方庄看的一套70多平方米的房子，业主报价230万元，我觉得砍到220万元没问题，但业主一口回绝了，最多只愿意便宜2万元。”最近正打算购买婚房的黄先生告诉记者。

    而这并不是个例。议价空间降低是二手房经纪人员近期普遍的感受。

    “金蝉里有一套80多平方米的房子，业主报价215万元，一个客户想208万元全款买下，业主就是不同意，宁愿接受贷款也不降价出售。”小文说，目前的业主除非着急用钱，绝不会轻易降价出手，受明年3月房价将上涨等一些信息影响，业主很看好后市。”

    大望路现代城（资料、团购、论坛）一家中介公司经纪人也告诉记者，近一个月来，业主的腰杆硬了不少，很多二手房业主都不接受议价，尤其是满5年的二手房，因为免税，报价普遍比5年内的二手房高出5万~10万元，而且没有议价空间。“现在业主都很了解行情和政策，好的房源抢的人多，业主自然就加价出售，8、9月份还能有5万~10万元的议价空间，现在想砍下来1万元都难。”

    记者亦从链家地产市场研究部了解到，二手房议价空间从年初下滑，在7月份达到谷底，随后又出现反弹，但自10月份以来，二手房议价空间又再次缩小，到11月份议价空间仅为2.4%，与7月水平接近。

    链家方面表示，目前为止还没有出现明年调控收紧的迹象，导致业主预期比较乐观，在议价空间下降的同时，新增房源的挂牌价格也有所提高，后市价格上涨压力增加。

    值得注意的是，从成交结构来看，与10月相比，11月90平方米以下的小户型价格稳定，但是90平方米以上的大户型出现涨价苗头，成交均价环比上涨3.8%，领涨整体房价。

    以劲松区域的华腾园（资料、团购、论坛）为例，10月份的成交均价在31000元/平方米左右，到了本月，成交均价已涨至32000元/平方米左右。

   链家地产市场研究部张絮认为，小户型房价相对平稳，主要是因为小户型业主所占的换房比例大，面临的出售压力也更大，因此不会贸然提价。而在价格数月维稳以后，大户型出现上涨，表明改善型购房者对市场的推动作用开始显现。

    不过，业界并不认为二手房市场会出现大涨局面，理由是，由于楼市限购依旧从紧，信贷的支持力度也不断减弱，且购房群体仍以刚性需求为主，这些因素都决定了交易量和价格反弹幅度将是有限的，年底前很难出现大涨的情况，即使有所上升，走势也将以温和为主。