2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，房地产市场轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，消费者预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象，为2013年的房地产市场蒙上层层面纱。

　　市场分析人士认为，近日多部委的及时表态发出了强化当前楼市的政策执行信号，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。业界普遍认为，2013年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外，或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成“组合拳”，进行楼市调控。

　　市场

　　去年年底“量价齐升”现象明显

　　2012年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后，楼市“量价齐升”尤为明显。

　　去年前五个月，房价环比上涨城市数量始终维持在个位数，合计起来也仅有21个；但从6月份开始，中国25个城市房价环比出现上涨，超过前五个月房价环比上涨城市的总和；7月份，房价环比上涨城市数量倍增至50个；进入8月份，在短暂喘息之后，全国多个城市的房价在第四季度继续“抬头”；尤其是在12月份，一线城市房价年内首次出现同比、环比全面上涨，楼市在这个寒冷的冬天显得温暖如春。

　　链家地产市场研究部的张旭认为，调控政策的两面性已开始显现：一方面，限购政策的实施正阶段性引发一定的副作用，很容易引起需求的集中释放；另一方面，房企推盘意愿和二手房业主惜售，都导致房源紧缺。因此，今年房价上涨的压力仍然较大。

　　预测

　　今年市场趋势整体好于去年

　　中国指数研究院认为，一方面，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面，中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。他们预计，2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%；下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

　　全联房地产商会名誉会长聂梅生也表示，2013年房地产市场整体形势将好于去年，将不再拘泥于商品房，而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，2013年住房市场总体趋势稳中有进，大稳定中有小震荡。

　　但是，21世纪不动产分析师张磊认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。他指出，在继续限购、限贷的背景下，我国主要城市的购买需求，仍主要由刚性需求担当。但是，由于去年11月、12月的年内第二波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑现象。

　　调控

　　有望用“组合拳”治理楼市

　　刚刚落幕的全国住房城乡建设工作会议为2013年房地产市场调控定了调。住建部部长姜伟新表示，今年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

　　“2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国指数研究院认为，虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。

　　聂梅生也指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

　　事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

　　除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

　　住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求2013年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期”。

　　住建部部长姜伟新表示：“2013年将继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。与此同时，要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。”

　　姜伟新表示：“2013年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。”