在房地产调控不断升级的背景下，房企的融资压力仍然较大。而在国家大力推进新型城镇化建设的政策红利下，逐渐兴起的房地产基金或迎来发展机遇。

　　不过，目前，一些房地产基金实际上是向房企提供资金，属于借贷关系，监管不到位。未来，房地产基金的运作模式该朝哪个方向发展，如何监管，是相关部门和业界需要思考的问题。

　　城镇化机遇

　　未来十年，新型城镇化将成为中国经济发展中主要的着力点。近日，在一场房地产基金论坛上，稳盛投资总经理吴涛表示，新型城镇化对房地产业的影响主要会有两个方面：房地产金融化会迅速加快；房地产企业“寡头化”，目前这种趋势已经比较明朗了。

　　他认为，未来房企应该更专注于细分地产行业，比如养老地产、旅游地产、物流地产等。“不管运作哪种地产项目，房企的资金需求一直是存在的，而且利用第三方的资金，房企的风险会更小，收益会更高。房地产基金就像一个药引子。”吴涛分析。

　　北国投副总经理时宝东表示，城镇化关键是人的市民化，金融机构就是要在其中提供资金支持和服务，“比如，成都搞的城乡统筹，解决了农民的身份转化，同时解决了社保、就业，这样才是真正的城镇化，我们在其中提供了两项几十个亿的房地产资金的支持。城镇化为房地产带来了新的机遇。”

　　河山资本董事长曹少山认为，城镇化的生活方式可以提供给更多的人，同时城镇化的内容都得到了提高，就是新型城镇化。新型城镇化跟房地产基金或者房地产投资相关的延伸出来的一个启示，就是更多的市场机会。因此，从河山资本的投资策略来讲，他们主要投资是在泛商业地产领域，而不是住宅地产。“泛商业地产里面，我们觉得会向两个方向发展，一是电商物流，二是贴近市民日常消费的社区商业。”

　　运营和监管待深入

　　事实上，中国房地产基金在2010年开始正式起步。在近三年的发展过程中，很多房地产基金基本上充当房地产企业的债权人，名义上是投资实际上是借贷。而这处在监管的灰色地带，一旦出现违约风险，房企破产，房地产基金将可能收不回投资成本。

　　以何种方式与房企合作，几家房地产基金负责人在上述论坛上都提出了这样的问题。“房地产基金和一般意义上的创投机构不一样，我们不是入股房企，以IPO退出为主要形式，而是以具体房地产项目和房企并购为主，这就要求我们对基金的运营方式有新的认识，但到底如何创新现有的管理模式，而且，在新型城镇化不断推进的过程中，房地产基金该怎么参与，目前大家都是摸着石头过河。”盛世神州董事长表示。

　　此外，监管问题也亟待完善。目前，证监会将继续推进房地产投资基金(REITs)的研究工作，有望推出相关的管理办法。

　　REITs，即为投资房地产的信托凭证，是相关机构发行收益凭证，借此汇集多数投资者的资金，此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券，是一种类似于债券的固定收益产品。

　　去年8月份，北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾表示，北京市住房和城乡建设委员会与国投瑞银基金正共同开发REITs，且北京市已将该方案提交给证监会。并且，多家基金公司均有意开发国内REITs，不过目前大多在筹划阶段，获得实质性进展的并不多。不过在QDII产品中，目前国内已经有三只投资海外房地产的REITs。

　　业内人士指出，房地产基金管理办法出台后，对引导国内房地产基金的发展和拓展房企融资渠道都会起到较大的推动作用。