广州市房地产中介协会昨日发布《广州房地产市场蓝皮书2012》（以下简称《蓝皮书》），全面阐述目前广州房地产市场现状。其中，数据显示，中心六区去年一手住宅均价同比升幅均在17％以上，其中白云区的价格升幅达30％。

    《蓝皮书》更是直指目前部分楼盘降价仅是噱头，核心区域让利降价空间有限。据分析，在经历了长时间量能萎缩、价格僵持后，广州一手房价很可能出现下调面继续扩大甚至出现全面下行的态势。

    一手房

    中心六区一手房价涨幅均超17％

    《蓝皮书》援引的广州市国土房管局数据显示，去年广州市10区一手住宅交易面积557.34万平方米，同比减少15.2％；交易均价高达13401元/平方米，同比上升2.5％。

    在限购等调控风暴下，广州的一手住宅成交量3月份跌入低谷，此后连续三个月回升，但升幅有所放缓，7月开始再次缩量，整个下半年均维持在40万平方米左右的月均量小幅波动。在经历了连续两年交易量缩减后，广州一手住宅成交量已逼近2008年的低位水平。

    《蓝皮书》显示，广州一手房月度均价全年在12000—14000元的区间窄幅波动、持续走平，年度均价同比仅略升2.5个百分点，过往数年价格高歌猛进的风光不再，房价开始出现涨幅回落的苗头，“短期内涨幅继续下滑的可能性较大。”

    值得关注的是，中心六区去年一手住宅均价同比升幅均在17％以上，其中白云区的价格升幅达30％；在外围四区中，南沙表现最为突出，成交面积同比增长100.9％，均价同比上升19％；市辖10区中仅萝岗区均价同比出现下降。

    《蓝皮书》分析，按照量先行、价跟进的价量走势规律，在经历了长时间量能萎缩、价格僵持后，房价很可能在现阶段出现区域性、个案性的房价下调现象的基础上，出现房价下调面继续扩大甚至全面下行的态势。

    二手房

    业主心态软化 议价空间扩大

    二手房成交也在缩水，幅度甚至超过一手住宅。去年广州市10区二手住宅交易面积599.26万平方米，同比减少27.4％。

    成交价格方面，根据满堂红地产的成交数据，全市10区二手住宅成交均价为13596元/平方米，同比上涨23.1％，涨幅较2010年收窄了10个百分点，涨速有所放缓，并在第四季度出现了下行的趋势。

    《蓝皮书》指出，去年全年广州二手住宅的议价空间持续扩大，从1月份的-1.8％扩大到11月、12月份的-6.9％和-6.8％，显示随着调控的深入，业主的心态逐渐软化。

    议价空间扩大，主要原因是市场需求不振。满堂红研究部针对广州二手住宅市场的新增客量和新增放盘量的监测显示，2011年年初的市场新增求供比仍可达到6.4台新增客户对1个新增房源，此后波动下降，到下半年屡次出现三点几台客户对1个新增房源的低值，“这在2008年之后是从未出现过的”。

    成交数据还显示，2011年广州二手住宅成交按照成交总价分类，以40万—80万元的房源成交占比最大，占38.2％；80万—120万元的房源次之，占27.2％。

    租金

    预计今年同比涨幅在10%以内

    去年广州市住宅租赁市场继续保持平稳发展态势，经过地产中介促成的住宅租赁成交量比2010年增加13.2％。根据满堂红地产的成交数据，去年广州各区二手住宅（不含南沙）平均租金为36.2元/平方米，同比上涨11.4％。

    为何房租涨得这么快？专家指出，除了受物价上涨拉动的影响外，随着宏观调控的逐步深入，包括贷款难度的增加、二套房贷首付比例的提高、税费增加等因素，令许多准买家被迫延迟购房计划，改以租房方式作为过渡，使以往从租赁市场到买卖市场的正常住房需求流转出现阻滞，客观上增加了租赁市场的需求总量。

    此外，广州市内城中村改造项目持续，大量城中村租客和应届大学毕业生陆续加入重新找房租住的行列，刺激中低端租赁房源的租金水平上涨，带动总体租金水平相应提高。

    《蓝皮书》预测，由于住宅租金的涨幅一直远远落后于楼价的涨幅，住宅租金在2012年仍旧有继续“补涨”的空间，预计同比涨幅在10％以内，考虑到结构性因素，这种涨幅属于正常的范围。“从目前物价水平和外地来穗人口数量的增长速度推算，未来一年住宅租金不会有大幅下跌，但不排除个别月份因需求量缩减而出现租金略微回调。”

    土地市场

    住宅用地成交集中在三大郊区

    在楼市调控下，广州土地市场冷风劲吹。

    去年，广州市10区土地公开出让524.43万平方米，同比减少25.6％。其中住宅用地公开出让206.75万平方米，同比增加16.6％，虽有一定增长，但成交率仅为71％，为历史上的较低水平。

    数据显示，住宅用地出让成交集中在萝岗区、南沙区及番禺区，三个区域合计占全市成交量的78％。受调控政策影响，中心城区住宅用地出让节奏有所放缓，主要靠旧城改造挤出及都市边缘区扩张产生少量供应，地块面积普遍较小；随着广州市区辐射度的扩大，大量的住房需求促使城市外围的住宅用地开发速度明显加快。

    《蓝皮书》指出，今年，交投清冷的住宅一级市场难望复苏，开发企业普遍缺乏拿地热情，土地市场将延续供大于求的局面。

    《蓝皮书》还对去年广州南站地块出让数度“难产”进行反思，“地块在尚未具备充足的发展条件时出让，定价过高会缺乏市场承接，定价过低又会出现土地贱卖，是放缓出让还是调节价格值得深思。”

    分析

    核心区域让利降价空间有限

    处于调控风暴中的广州楼市，“内部价”、“员工价”、“团购价”等各种名目的定价纷至沓来，让人看不清是真降价还是假降价。

    对于今年的楼市走势，《蓝皮书》给出这样的答案：

    ——核心区域让利降价空间有限。如环市东板块、上下九—康王路板块、天河北板块等区域由于在售的一手楼盘极为有限，地理位置优越，市场需求仍旧充足，开发商态度也相对强硬，有的降价仅是噱头，有的虽号称大幅度优惠，但实际让利有限，而且一旦完成相应任务，优惠马上取消，价格松动楼盘并不多见。

    ——外围热点居住区域渐显下行态势。例如芳村板块、金沙洲板块、花都板块和番禺板块等区域或者目前供应楼盘不少，或是接下来将有多个新盘推出，开发商之间的竞争比较激烈，完成业绩以及回笼资金的压力也较大，打折力度较核心地段楼盘有所加强。随着新货的不断上市以及在建项目陆续开工，开发企业的销售压力将会越来越大，价格的下行速度和程度也将领先于核心区域。

    ——未来发展潜力较大且存在明显利好因素的区域降价意图并不明显。如珠江新城板块、白云新城板块等区域，开发商均放眼于该区域未来的发展潜力而不愿大幅度降价，推出的“特价单位”仅仅是噱头，未来利好因素带来的良好预期是这些区域降价有限的主要原因。

    《蓝皮书》指出，由于各区域在供货量、地段、楼盘品质等方面差异明显，不同区域的楼价下调区间将有较大差别，限购范围内的外围热点区域住宅或首当其冲。

    限购松绑可能性微乎其微

    《蓝皮书》分析，从广州市的情况来看，当初出台“限购令”时并没有设定期限，在全国调控政策不放松的背景下，广州限购松绑的可能性微乎其微。

    《蓝皮书》指出，对于目前实行限购的广州10区来说，特别是中心6区，其可供出让的土地已经越来越少，一手住宅的开发也逐渐转移到外围区域，限购对广州市产生影响较大的区域主要是番禺、花都、南沙、萝岗四区，此四区的一手住宅市场未来将主要以刚需购房者为主。而从化、增城两市由于未纳入限购范围，投资需求或将进一步向这些地区转移。广州市不同类型购房者或将会形成明显的地理区分。

    建议

    采取差别化精细化的限购政策

    房产税扩大试点范围，牵动了很多人的心。广东省地税局局长王南健在全国两会上透露，房产税是改革方向，但尚未听说广东试点房产税。

    “房产税、物业税等税收政策取代限购等临时性行政政策能适度增加房产持有成本，稳定地方财政税收，而又不会过多干预市场。”《蓝皮书》提出，国土、房管、地税、财政等部门应联合起来，利用近年来地税部门关于房产税的“空转开征”模拟数据，开展房屋普查工作。通过对广州市房屋分布情况的全面摸查，评估房产税、物业税开征后对市场供求、市场容量、交易成本及政府税收等方面的影响，为制定合理的税制、税率和开征范围提供决策依据。

    《蓝皮书》还建议，广州针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，采取差别化、精细化的“限购”政策措施，抑制投机投资性购房，促进居民合理的住房消费，实现房价稳中有降。

    此外，广州还应该加快建立和完善房地产业的宏观监控体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段进行必要的干预和调控，有效防止房地产“泡沫”产生。