作为南京南站重头戏的南京明发商业广场，在开盘之初曾吸引了不少投资者竞相购买，然而如今这里却在上演“空城计”，商铺空置率高得离谱。

　　事实上，这一问题在明发集团2002年战略转向商业地产后就开始显现。目前，尽管对公司具有历史意义的厦门明发商业广场动工已有10年，但是其地下商铺的空置率仍然高达7成。

　　卖得快经营难

　　坐落于南京市南部新城的南京明发商业广场，毗邻有着“亚洲第一站”之称的南京火车站南站，人流量巨大。作为南京市重点建设工程，这个项目未来将被打造成南京商业与国际商业接轨的标志，然而目前让众多业主寒心的空置难题却给这个项目今后的发展画上了问号。

　　据了解，南京明发商业广场开业于2011年，沿用了明发集团打造超大型城市商业综合体的策略，总建筑面积有42万平方米，地上商业三层，地下一层，由购物、家居、休闲、名品、酒店、娱乐六大主题区组成，涵盖百货、超市、美食、电器等多种业态，能够为消费者提供一站式购物服务。

　　不过，大体量背后隐藏的却是高空置率难题。

　　出差喜欢租车的趣逛市场副总裁吴子恒经常去南京明发商业广场提车还车，他直言：“开业这么久，每次来我都以为还没开业，用商业鬼城来形容一点也不过分。”

　　吴子恒的话，让投资南京明发商业广场的业主们深有感触，3年来，自己做没生意，转租无人问津，眼看着多年的积蓄将要打水漂，还要承担高额的贷款压力，有几百名业主已经踏上了维权之路。

　　其中，买铺子已有四年的杨先生说起当时的投资仍懊悔不已：“当时售楼人员对南部新城的未来描述打动了我，于是就花了1万6千元每平米的价格买了三楼一间34平方米的商铺。兴高采烈地装修完，2011年开业做起了烟酒生意，哪知道很多时候一天都没有人买，去年实在无心经营，就贴了出租信息，但直到现在也没租出去，只好空着。”

　　如今，玻璃门上贴着出租、转让等字样，无人经营的商铺在南京明发商业广场已屡见不鲜。

　　不过，比起销售店铺的经营惨淡，南京明发商业广场40%的自持物业，招商情况就要好得多。去年入驻的主力店有12家，如中闽百汇、永辉超市、苏宁电器、乐满堂KTV、汉庭快捷酒店等。明胜(南京)商业管理有限公司总经理张勇告诉中国商报记者：“现在我们自持部分只剩下2万多平方米，等5月1日新谈的1万6千平方米项目开业后，剩下的就更少了。”

　　值得注意的是，南京明发商业广场所存在的问题简直就是厦门明发商业广场备受诟病的高空置率难题的翻版，根源都是销售商铺造成的。

　　厦门明发商业广场在福建厦门思明区嘉禾路与莲前西路交叉口，建筑面积为40万平方米，作为明发集团涉足商业地产后首次推出的项目和厦门首个超大型商业综合体，该项目一经推出就备受投资者青睐，但2007年开业后的经营状况却非常不乐观。

　　由于入驻率低，还一度引发了上百场官司。有商家告业主的，有业主告商家的，还有业主和商家告开发商的。

　　对于那段经常被业主包围的日子，厦门明胜投资管理有限公司总经理俞伟宁至今仍记忆犹新：“2007年那会儿，我们的空置率近9成，只有200家店铺是开业的，状况很艰难，当时很多商业考察团都预言这个项目做不起来。不过，后来几年商铺数增加了不少，虽然现在运营还不能用成功来形容，但已经好了很多，毕竟沿街店铺都在营业。”

　　明发集团提供的数据显示，截止到2013年2月，厦门明发商业广场的12家主力店已经全部开业，面积约11.62万平方米，小商铺共开业1522家，占用2474间商铺，面积约12.02万平方米，还剩1000多间，近5万平方米的商铺没有营业，该项目自持物业的比例同样是4成。

　　虽然俞伟宁一再强调现在厦门明发商业广场包括欢乐星KTV、家乐福、东百商场在内的主力店盈利状况已经处于同行业中上水平，但是其也表示，现在地下商铺的空租情况比较严重，总共有700间左右商铺，开业的却只有200多间，空置率达7成以上。

　　众口难调配套不足

　　把项目划分为几千个小商铺进行销售是明发商业地产的一大特色，这在初期能迅速回笼资金，但是也带来了众口难调的后遗症，给后期的统一管理、运营带来了极大挑战。

　　对于南京明发商业广场主力店已招满，销售商铺举步维艰的现状张勇感到很无奈，虽然已经给每个业主介绍了3个以上商户供其选择，但是租还是不租，决定权在业主身上，公司不可能越俎代庖。

　　俞伟宁对此深有感触，他表示，此前已和不少需要几百间商铺的租户洽谈过，但最终都不了了之。因为地理位置不同、投资金额不同、大小不同的业主们对市场的预期是完全不一样的，有的每年租金递增5%就可以了，有的则要求每年递增10%，有的可以提供5年的租期，有的却只给2年等等，协调几个来回，也很难达成统一，只要有一个业主不同意，就无法满足租户的条件，最终只能无疾而终。

　　毋庸置疑的是，销售商铺如果空置太严重势必会影响明发商业地产的整体形象，既然如此，可不可以不销售？答案是否定的。明发集团商业管理中心副总裁贾耀勇就告诉中国商报记者：“现在好点的超市租金可以达到2元每平米每天，以2万平方米计算，一年才1460万元，靠租金收入短时间内很难收回几十个亿的开发成本，那样公司的资金压力就会非常大。”

　　正如贾耀勇所言，2012年明发集团年报显示，该公司投资物业的租金收入只有1.94亿元，与其37.41亿元的收益相比，可谓九牛一毛。

　　除了销售商铺造成的众口难调之外，明发集团商业地产还存在着致命的硬伤，配套设施跟不上，规划先天不足。

　　事实上，厦门明发商业广场被分割成多达3450间每间30平方米到60平方米的独立商铺的设计问题，只是其规划失败的冰山一角。有着迷宫之称的厦门明发商业广场，不仅逛起来费劲，还缺乏聚集人流的标志性广场。在地下车库入口设计不合理的同时，地上车位也预留不足。此外，分体式的布局也很难让主力店带动小商铺。

　　俞伟宁坦言：“与其他项目只有一条街相比，我们有几十条街。虽然现在日人流已经达到了10万人次，但进入广场后很快就被分流了，整体感觉还不是很足，毕竟这么大体量的项目需要20万人次的人流才可以支撑。”

　　与厦门明发商业广场一样，南京明发商业广场的主题步行街也有近100条，这个开业已有3年的项目目前还面临着配套设施严重不足的尴尬现状。张勇表示，虽然政府在打造南部新城，但这需要时间。目前该项目的周围配套包括广场地下通道、公交、地铁等都还没有完全到位。

　　租售并举源头控制

　　对于那些贷款、几个人合伙、压上身家性命购买明发商业地产的投资者们来说，眼下最关心的是，明发商业广场怎样才能做活，不至于血本无归。而现阶段对于只有4家城市商业综合体开业的明发集团来说，能否解决南京和厦门商业地产的空置难题，也关系到其正在建设的十几个商业地产的未来发展。

　　在贾耀勇看来，售后返租不失为一个行之有效的办法。目前，明发合肥、扬州的商业地产项目都在按照返租的模式在处理，通过给业主固定的投资回报率，能够省去让其操心的烦恼，也能解决销售后不利于统一管理所带来的高空置难题。

　　不过，在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来，返租一般给中小投资人的承诺回报率是8%到10%，但即便是做得比较好的商家，能完成这种固定回报的也是少之又少，风险比较大，现在大部分开发商已经放弃了这种形式。委托经营管理比较适合现阶段，通过分享管理所得的租金收益来达到互惠共赢。

　　“但这意味着商业团队要介入到早期开发规划阶段，能够把要销售的商铺进行合理的区分，并进行有效的整合，如卖给百胜餐饮等经营者，这对后期的影响将会小很多。与此同时，后期交给商业运营公司管理，不懂商业的开发商不参与经营，犯错误的概率也会大大减小。” 郭增利表示。

　　贾耀勇也持类似观点，他认为，现在销售商铺在商业地产行业是一个比较普遍的现象，未来公司会尝试从源头控制，能卖大商铺的就不卖小商铺，能卖自营租户的就不卖散户，能卖底商就不卖楼层里的商铺。

　　然而，这对商业管理团队的整体运营能力却有着极高的要求。在保证管理团队懂商业较为专业的前提下，如何提高自身的运营能力，并有效执行下去将是一个关键。