球场上挥汗如雨的李忠(化名)很久没有这样运动过了，作为一名二手房买卖经纪人，在刚刚过去的三四月份里，经历了前所未有的忙碌。如今，进入5月后一直没有开张的李忠闲了下来，尽管前两个月已经赚得盆满钵满，但未来形势的不明朗，又让他感到前所未有的迷茫。同样迷茫的还有那些有着刚性需求的买房者。

  新“国五条”的出台，使一股疯抢狂潮席卷全国，济南也不例外。进入 5月份，不论是新房还是二手房成交量明显下降，往年的“红五月”注定难以出现。记者多方调查，探析疯抢后的“房事”百态。

  买房者

  为避税仓促买房 后悔了

  “当时打算买房时，正赶上新‘国五条’出台，虽然济南还没有出台实施细则，但怕真征收20%的个人所得税，又要多花好几万元，所以仓促之下买了一套位于郎茂山小区的房子，现在真是后悔了，房子既不是学区房，位置又比较偏远。现在房子都过户了，具体征税细则也没有下来，真应该再等等。”在一家事业单位上班的张女士说。

  张女士今年刚刚结婚，其实从去年年底就开始考虑买房子，一直没有看到中意房源，买房一事一拖再拖，直到今年国家陆续出台各项政策，各地出现抢房现象，张女士才开始着急，最终4月上旬购买了一套郎茂山小区的两室一厅小户型房子。

  事实上，后悔的不只是张女士，卖房给张女士的房主李先生也后悔房子卖得太早。“当初就是怕征收20%的个人所得税，到时候二手房不好出手，价格卖不上去就麻烦了。所以着急把手里闲置的房子卖掉，结果到现在也没有见具体执行措施。早知道这样，真应该再等等，或许房价还能再往上涨涨，可以多赚点。”李先生说。

  二手房中介

  3月卖房18套 5月至今未开张

  “昨天去打了一下午球，这个月已经过了一个周，我的店还没开张。”这是5月7日李忠见到记者时说的第一句话。李忠在泉城广场附近开了一家二手房中介，虽然不是有名气的连锁店，但是因为掌握不少独家一手房源，业务量一直不错。

  李忠告诉记者，他的小店只有2个固定员工，另外还有两三个做兼职的学生，“3月一共卖出去18套二手房，创开店以来新高。这在以往简直是想都不敢想的。卖一套房子至少能赚一万元中介费，保守估计，3月份店内收入20多万元，说一个月挣了一年的钱毫不夸张。4月份业务量明显下降，只卖出6套房子，但这比去年每个月只能卖出两三套房子相比，仍然算是好行情。不过就目前情况来看，5月将很难再现三四月份抢购潮，业务量将大幅下滑”。

  随后，记者走访朝山街、和平路、经七路附近多家二手房中介，房产经纪人均表达了和李忠相似的观点。位于和平路一家21世纪不动产房产经纪人孙先生介绍，该店有20多个员工，3月份业绩最好，卖掉十五六套房子，4月份只卖了五六套，业务量锐减六成多，5月至今也没有开张。

  另外，相关统计数据也印证了目前二手房中介的这种状态。3月，受新“国五条”细则影响，济南单月成交量刷新历史记录，二手房交易量达到8400套，房产交易大棚爆棚，与2月份1225套成交量相比，环比增长了近6倍。4月济南楼市稍显脆弱，二手房网签3352套，网签面积241180平方米，环比分别增长-66.4%、-66.8%。5月份首周，济南二手房网签套数仅为257套，环比之前一周大幅下跌了76%。

  刚需为主 投资性购房几乎没有

  7日是李忠5月份第一次去房产大厦，帮助客户林女士办理过户手续。原本以为5月份二手房交易不会再出现3月份的火爆场面，李忠并没有提前到房产大厦领号。上午9点，他与林女士一起到房产大厦时，二楼已经人满为患，李忠领到了147号。“没想到有这么多人。”李忠向周围办理手续的同行打听一番发现，多数都是帮助客户来办理过户手续的。
 

 “基本上都是三四月份办理的网签手续，之后贷款需要等一段时间，现在多数是来办过户手续的。”李忠分析，经过疯抢后，二手房交易将进入平稳期，购房需求仍然以刚需为主，学区房受影响不会太大。“从目前我们接触的客户需求来看，投资性购房几乎没有了”。

  记者了解到，尽管5月份二手房平均价格呈下降趋势，但就炙手可热的学区房来说，房价却出现微涨。甸柳小学附近的学区房，去年年底二手房平均价在12000元/平方米左右，但现在每平方米均价至少要在13000元左右，每平方米涨了几百元。

  中介行业下半年面临洗牌

  在经历三四月份市场成交量高涨后，不少二手房中介手里可销售房源所剩不多，目前纷纷进入“量跌价涨”的“蓄客”阶段，也使得网签量减少，预计接下来随着新房上市量的增加，楼市网签量会逐步增多。“经历了前期的市场成交暴涨后，市场逐步回归理性，未来市场会平稳运行。”世联怡高市场人士认为。

  记者采访中，不少经纪人都认为，济南二手房价虽然出现微涨，短期内很难再现暴涨暴跌。统计显示，4月济南市二手住宅挂牌均价为9294元/平方米，环比上涨0.97%。与去年同期相比，每平方米累计上涨了851元，较2011年同期上涨368元。

  在经历抢购到回归理性过程后，李忠认为二手房中介行业下半年极有可能面临行业洗牌。“二手房交易将逐渐进入量跌价涨阶段，在房源越来越少的情况下，一些实力薄弱的小型房产中介将面临倒闭。尽管3月份的抢购让大大小小的中介公司赚得盆满钵满，但从4月份开始，市场回落明显，购房者进入观望阶段，房源数量急剧下降，不少中介公司5月至今尚未开张。在做完三四月份积攒业务后，一些无法继续维持生计的小公司将逐渐退出市场，届时行业也将重新洗牌”。

  新房

  价格见涨，捂盘惜售

  “现在新楼盘价格已经卖到每平方米9000多元，而且现在房子都已经卖完了，基本没有剩余房源。”济南南部一楼盘相关负责人表示。

  “看房价开始反弹，开发商捂盘惜售。”业内人士分析，受新“国五条”和官员财产公示等政策影响，二手房交易受限越来越多，新房越来越受欢迎，房价不断上涨，不少开发商采取捂盘行为，做高新房价格。

  记者注意到，4月份西客站两家楼盘同时推出新房源，均价在7000元/平方米，这个价格与去年6000元/平方米相比，每平方米涨价千元。同样，东部楼盘也“涨劲”十足。地处东部旅游路的中铁逸都国际，均价由7000元/平方米上调到了8400元/平方米。万科金域国际3月份均价为10000元/平方米，相比春节前9500元/平方米的均价，涨了500元。

  据国家统计局发布的3月数据显示，济南新房价格已连涨9个月。5月2日，中国指数研究院发布的4月中国房地产指数系统百城价格指数报告也显示，济南房价环比上涨0.16%。