【菏房网】2013年海峡房地产论坛筹备工作正紧锣密鼓地进行，主要议题将围绕“两岸城镇化建设”展开。上周议题公布后，引起业内高度关注。

    在推进“城镇化”建设的大背景下，房地产产业及相关链条有望进入新的时代。于是，2013年海峡房地产论坛有了新的议题——“两岸城镇化建设”。无独有偶，被喻为“最高规格”会议的全国城镇化工作会议也将在5月底或6月初召开。

    不可否认，2013年城镇化成为中国最热的词。不甘寂寞的开发商早已开始四面出击，密集布局七县等福州郊县市场。在这些房企看来，谁在二级市场布局最广，谁就将成为城镇化浪潮中最大的受益者。

    “城镇化”为房企带来商机

    2013年初，利好消息来袭——由国家发改委主导的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿编制完成，城镇化将在未来十年拉动40万亿元投资。

    伴随着中小城市的进一步崛起，存量需求与城镇化推进所引发的增量需求叠加，大规模的“刚需”人群有望被唤醒，这是房地产业最大的机遇。据统计，城镇化率每提高1%，可拉动GDP增长1.5%，带动约7万亿元的市场需求。

    这对房地产的发展无疑是第一利好。那么，新一轮城镇化会给福州地产业带来多大的需求空间呢？

    福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，过去十年，福州中心城区已经经历了城镇化的发展，而未来城镇化的重心将在处于市区外围的郊区。

    王阿忠表示，城镇化将成为新的经济增长点。而经济增长一般需具备四大要素：土地、劳动力、资金、技术。但从福州中心城区目前的情况看，土地以及劳动力资源都很难再支撑城镇化的发展。

    “从2003年至今的10年里，福州中心城区的城镇化进程最主要的是靠土地资源的消耗，而当前市中心靠土地供应的发展方式几乎已走到尽头。”王阿忠称，七八年前，福州每年的土地供应量都在3000亩以上，而近两年，土地放量逐渐趋缓，去年住宅用地供应量甚至低于千亩。而周边的闽侯、长乐等地区土地市场正日趋成熟。

    王阿忠认为，城镇化在一定程度上应该看成资源的概念，从资源的配置和流向看，未来市中心外围的郊区更适合房地产开发商寻找“城镇化”春天。

    房产专家王剑超认为，在城镇化的作用下，这两年市中心周边板块房地产行业发展迅速。这块区域原本受限购政策的影响较小，再加上国家大力进行“城镇化”建设，房企也“嗅”到了这份“美味”，抢先入驻郊县，布局“蓝海”。“城镇化”概念的深入，无疑会为房地产行业带来巨大商机，房地产行业也会在“城镇化”信号的指引下迎来更大发展空间。

    福州郊县土地大举“开仓”

    在福州，业界与专家对新一轮城镇化的理解基本一致，即老城加速改造，新城东、西、南、北往外扩展。这种发展格局，无疑会将以往人们眼中的郊区变成热土。

    事实上，城镇化对房地产业发展方向的影响在福州已经不仅仅是停留在纸面上。福州开发商早已开始了城镇化的征程，房企向郊县扩张这种趋势已经非常明显。

    从2012年起，福州土地出让的重心很明显地移至闽侯、福清、连江等郊县城市。在2010年部分开发商开发闽侯楼盘时，很多人都对其前景表示怀疑。而去年下半年开始，福州大牌房企基本上都在闽侯等周边县市拿地——光城、泰禾、融信、正荣这样的大牌房企，无不迅速出手。这些土地都有个特点，就是位于闽侯，而且地价便宜。如阳光城集团旗下公司拿下的2012挂13号A地块楼面价不超过每平方米1500元，泰禾集团旗下公司以2.51亿元收入的2012挂6号，其楼面单价也未超过每平方米2000元。

    据统计，2012年闽侯县出让不少于48幅地块，超过3000亩，成交金额超640亿元，和市中心25幅的数量相比多出近一倍。

    今年郊区土地放量再接再厉。今年以来，福州的土地供应大举“开仓”，其中大批土地位于福州市五行政区以外的周边县市。动辄几百亩的大地块，让急着“等米下锅”的开发商们争抢不已。

    仅在5月份，福州近郊的闽侯、长乐、连江等县市土地市场异常活跃，预计整月将有超过2000亩土地开闸入市。这样的供应量几乎超过去年福州五区实际供地完成量的2倍。事实上，5月份只是福州今年郊县土地供应高潮的一段缩影。据记者了解，2013年1-4月份，闽侯共成功出让了24幅地块、福清成功出让21幅地块、连江出让了25幅地块、长乐成功出让33幅地块。而反观福州五区，2013年仅出让4幅地块，共446.2亩。

    除了这些福州郊县区域，开发全省范围内的二级市场也成为开发商的热门选项。继融信地产在漳州大面积拿地之后，泰禾房地产开发有限公司以111000万元竞得泉州城东组团华大片区。而阳光城集团也参与了龙岩“花漾江山”旅游综合体项目。

    一城多中心格局正在形成

    福州市周边郊县土地热销也伴随着外围楼市的崛起。福州市区五月份的楼市与传统的“红五月”失之交臂，与此相反，郊县逆势而起，不仅供应量迎来井喷，在各路房企的助推下，地块溢价率也水涨船高。

    5月份，长乐出让的两幅地块价格就着实让人吃了一惊。泰禾集团以6.16亿元竞得长乐首占新区宗地2013-01号住宅地块，溢价率为76%，楼面价6803元/m2。同样位于首占新区，阳光城集团以8.85亿元竞得宗地2013-02号地块，楼面价6536元/m2，溢价率为74%。

    据了解，近7000元/平方米的楼面价刷新了长乐纪录。此前的楼面价地王为2007年中茵的蔚蓝国际。而在长乐首占新区，地价更是一路走高。2012年3月份，该区住宅楼面价未超过3000元/m2，8月份则逼近5000元/m2。

    值得注意的是，不仅开发商青睐郊县市场，就连购房者也开始将选择的目光转移至郊县。近两年来，闽侯等区域楼市出现量价齐涨。

    王剑超认为，在大福州规划之下，福州郊县市政交通配套逐渐完善。公交线路的开通，使市区和郊县距离限制淡化，南通、南屿、螺洲、闽侯上街大学城等区域成为刚需购房者意向区域。而未来地铁的出现，更是大大缩小了城市的空间距离，改变了人们的居住习惯，使市中心上班，近郊生活成为城市中某一人群的生活向往，如城门、火车南站、会展中心、东部新城。

    业内人士称，随着地产大腕进军郊县，高端楼盘涌现，未来，福州城市居住将形成一个传统市中心+多个副中心的格局。【菏房网】