【菏房网】花园洋房以建筑密度低、绿化高，普遍拥有私家花园等城市住宅稀缺元素，在市场上受到热捧，很多楼盘开盘即售罄。目前，城区在售花园洋房需求远大于供给。

　　主城区在售房不足千套

　　成都的发展趋势向三环外、绕城外转移，三环内的土地就变得极致珍贵和稀有。如果我们以成都主城区为调查范围，带有洋房形态的楼盘不超过10个，成都市面上大部分洋房产品以多业态并存方式出现，大多以多层、小高层和高层混杂而居。受户型等政策的影响，洋房这类低密度、高品质住宅产品在成都的数量正在逐渐减少，这其实是造成推向市场洋房数量不大的最主要原因。

　　按产品类型来说，成都市花园洋房总共在售项目的比例不大，所占比重不到整体市场在售项目的10%。根据调查显示，今年成都范围内在售的洋房只有千把套；即使是加上明年的开发存量房源以及位于城市三环外的温江、新都等地的洋房数量，其总数也极为有限。现在市场上热销的华润幸福里、龙湖·城北一号，一东一北在寸土寸金的绝版地段之上，打造的稀缺城市洋房自然出一套卖一套。

　　花园洋房新变化

　　现在的花园洋房与万科城市花园等较早的花园洋房相比，不再是单纯的多层建筑，而是被商业和高层建筑包围。现代版的城市花园洋房，出现了明显的社区复合化。

　　“随着城市的发展，原来的花园洋房标准有了新的变化。”龙湖地产有关人士在谈到花园洋房时曾说，在城市里面，好的自然环境和繁华的商业配套是住宅最重要的左膀右臂，加上洋房本身类别墅的居住舒适度，和其稀缺的产品，让其市场价格也水涨船高。但因为城市土地稀缺，开发商出于利润等因素考虑，一般不会再出现纯多层的洋房，而是高层建筑和商业一体的洋房，这就是业内所说的社区复合化。

　　市场上所有洋房的市场价值中，价格最高的两类，一类是紧邻环境好的城市公园，比如华润翡翠城、早期的春天花园，以及在售的玉锦湾；另一类是从2008年后冒出来的紧邻大型商业及购物中心旁的洋房，比如目前华润二十四城的洋房售价也不菲，龙湖铜雀台的二手房单价也接近2万。

　　去年以来，成都楼市一直是刚需当道。无论是保利还是蓝光等品牌开发商都推出了大量刚需楼盘。而与刚需 一样好卖的，还有花园洋房。今年以来，华西都市报记者多次到花园洋房踩盘，花园洋房以建筑密度低、绿化高，普遍拥有私家花园等城市住宅稀缺元素，在市场上受到热捧，很多楼盘一开盘，很快即售罄。目前，城区在售的花园洋房只有千套左右，市场供需比例严重失调，需求远大于供给。

　　花园洋房多在郊区

　　前几年，成都的花园洋房以市区为主，比如万科城市花园、锦官新城、美洲花园、龙湖铜雀台等项目，这些城市花园洋房现在二手房都是一房难求，且价格都十分高。

　　而在城区的花园洋房诸如龙湖·城北一号、华润幸福里等项目，开盘都卖得十分火爆。前几天，华西都市报记者到北城天街售楼部看房。在售楼部了解到，现在北城天街的花园洋房基本上没有什么房源了，就连临跌路方向的一套洋房也早已被买走了。

　　业内人士认为，作为低密度代表之一的花园洋房，市区内早已没有纯粹开发花园洋房的新地块，即便是有也是花园洋房搭配电梯高层住宅开发，但这类项目已经越来越少了。即便如此，现在这类城市花园洋房销售情况也大大出人意料，“城市花园洋房是卖一套少一套。”龙湖北城天街售楼部的工作人员说，花园洋房针对的人群介于刚需房和别墅之间，针对人群范围比别墅项目人群大，即使均价上万元，也是一房难求。

　　随着城市土地的稀缺，现在成都出现的花园洋房开始向郊区集中。“相对市区内洋房较高的总价，郊区洋房户型精巧实用、园林大气磅礴，是舒适与实用的完美结合。”一家代理机构的负责人说，随着交通的便捷，郊区与市区已不存在阻隔，加之郊区土地相对便宜，其洋房价格自然低于城区洋房。同时，郊区新一代的花园洋房产品还融合了许多别墅才会用到的元素，例如景观园林、植被绿化，户型中加入露台、庭院设计等，可以说高端洋房已无限接近别墅。这些都为其赢得了庞大的改善型需求置业人群，尤其是在楼市深度调控的背景下，加剧了许多人购买大户型“一步到位”的想法，洋房这种高端大户型自然在郊区开花。

　　复合产品体现差异化

　　随着城市向上高密发展，市区花园洋房，受到市场热烈追捧，各开发商纷纷跟进。华西城市与房地产研究院首席研究员温利阳说，目前成都市市区内，特别是三环以内，开发商手里的地块都不会太大，就更需要在有限的地块条件下通过合理规划，使得每个地块都能价值最大化，同时保证实现项目均好性，规划时尽量利用好地块的特点与空间。有些开发商在市区拿地价格较高，在面对高价土地时，必须考虑打造高端产品提升卖价——这就形成了目前市面上两种常见的物业形态：高端大平层和复合型社区（包括花园洋房，高层，商业等的复合型项目）。带花园洋房的项目通过个性化外立面，绿化配套等，会有效提高项目整体品质感。提升项目品质

　　例如像华润幸福里，龙湖·城北一号等都有6+1的花园洋房，价格也都比较贵，总价很高。市区低密花园洋房，有着别墅的空间舒适感和便利的交通，完善配套而广受中产阶级，高级白领们的厚爱；不少花园洋房项目均价超过郊区别墅项目，给开发商带来超额利润。这些花园洋房大多作为楼盘的产品补充，也是为了丰富项目业态，增加项目特色，争取更多的客户群。打造复合社区，体现项目的差异化。当然也不是所有花园洋房项目都能热销，买这种产品一般不是首次置业人群；而改善型需求的客户，已有过一次或多次购房经验，在项目挑选上更为苛刻。项目位置，周边配套，开发商品牌号召力，建筑风格，价格等多项要素，都将是改需们挑选住宅时考虑的重要指标。

　　记者姚长寿 张静孙诗琪

　　名词解释

　　社区复合化

　　在城市里面，好的自然环境和繁华的商业配套是住宅最重要的左膀右臂，再加上洋房本身类似于别墅的居住舒适度，和其稀缺的产品，让其市场价格也水涨船高。商业配套等也是洋房好卖的必备因素之一。但因为城市土地稀缺，开发商出于利润等因素考虑，一般不会再出现纯多层的洋房，而是高层建筑和商业一体的洋房。