■ 楼市观察

　　【菏房网】潜在供应量仍未有效增长，如果未来两年住宅需求重新高涨，则房价仍有上涨的市场驱动力。

　　经历了3月的喧嚣、4月的失落，5月、6月住宅市场风减浪稳，只有地市继续升温，开发商抢地热情有增无减。而政策面，除了房产税偶有消息传来，变得异常平静，与国五条及细则刚出时的闹腾劲儿相比，未免反差太大。

　　先看才公布的5月数据吧。国家统计局数据显示：5月份，全国商品房销售面积环比4月增长5.6%；而1-5月，商品房销售面积同比增长35.6%，这一增幅远好于去年全年的1.8%。然而，需要关注的是，自1-2月同比增幅突跳至近50%后，就开始持续回落，预计全年将回落至20%左右。

　　去年以来这轮楼市回暖，一线城市领涨全国。与之相适应，市场调整也最先表现在一线城市。按交易中心口径(剔除保障房)，5月份，京沪广深四个一线城市新建商品住宅成交面积为300万平方米，环比增长11%，但同比下降12%。

　　今年3月，一线城市成交量略超500万平米，4月大跌，所以虽然5月相比4月有所反弹，但仍远低于3月，而且也明显低于去年5月以来的月均成交量。这些数据背后的指代是：由4月开始，住宅成交量有所下滑，市场由量开始调整，一线率先调整，而二三线具有滞后性。

　　至于大家最关心的房价，则仍在上涨，市面上很少看到动真格打折促销的楼盘。然而，房价还在上涨，但势头正在放缓。全国70个大中城市商品住宅价格环比涨幅，4月均值为0.95%，而3月为1.09%，也即4月涨幅已经有所回落。其中一线城市回落幅度更大些，比如北京和上海3月分别为2.7%和3.2%，而4月则回落至1.8%和2%。笔者的预判是，3月房价环比涨幅，很可能已成为过去两年和未来两年的最大值。

　　因为土地市场变化滞后于住宅市场，所以三季度以后，地市也会有所降温。另外，地市只是局部热，国家统计局数据表明：1-5月份，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降13.1%，降幅比1-4月份扩大4.5个百分点。另外，值得关注的还有新开工数据，1-5月，全国住宅新开工面积同比增长0.8%。

　　当前中国房地产市场的形态，从全国分析，住宅市场温度较高，量缩价涨，高位盘整；土地市场严重分化，一线城市热，三四线冷，二线适中；住宅新开工量则仍在低位徘徊。这就意味着，在国五条的作用下，住宅市场有所降温，房价加速上涨的进程已经中止，短期内房价不会大涨了，也就不必出台新的调控政策了。然而，潜在供应量仍未有效增长，如果未来两年住宅需求重新高涨，则房价仍有上涨的市场驱动力。