不动产登记：楼市长效机制的基础
作者：菏泽房产网 时间：2015-02-28 08:36:58 来源：
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（菏泽房产网）讯：3月1日起，《不动产登记暂行条例》（以下简称“条例”）将正式实施。这标志着中国在完善法治建设，特别是物权法建设方面迈出了重要一步。
从条例实施的核心目标来看，一方面是为了保护居民的合法权益，明确物权，保证不动产交易的安全性。无论是个人还是单位，房屋买卖双方在动态登记、联网、适度开放查询等情况下，都可以避免由于信息缺失、产权不确权、查询困难等原因而产生交易风险。这使得不动产交易的安全性、便捷性得到提高，将进一步推动存量房市场的健康发展。
另一方面，该政策还可以极大地改善涉及不动产信息工作时的行政、司法效率。此前，我国不动产登记长期存在“九龙治水”、“政策多门”的行政管理痼疾。根据我国相关法律法规，国有土地使用权、矿产资源勘察、开采需要到土地行政管理部门登记；房产确权需要到房产管理部门登记；农村土地承包经营权要到农业管理部门登记；国有、集体和个人林权的确权需要到林木主管部门登记；海域使用权则要到海洋行政主管部门登记。
这种多部门、多机构的登记方式很容易造成重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等问题。通过此次统一登记，不动产管理有望实现统一标准、统一簿册，这将为日后不动产登记信息平台的建设打下坚实基础。
当然，条例出台最引人关注的一点还在于其对房地产市场可能产生的深远影响。
根据条例，此次不动产登记主要包括集体土地所有权、建设用地使用权、耕地、林地、草地等土地承包经营权和房屋等建筑物、构筑物所有权等10项权利。其中，对市场影响最为广泛的当属建筑物、构筑物所有权，而这一点与房地产市场息息相关。
经过20多年的发展，中国的商品房市场已经相对成熟，商品房的存量高，涉及面广。此次条例的出台让市场各方普遍预期，该政策有可能对地产业的走向产生重大影响。而从长期政策效果看，楼市的调控机制或将因此改变。
条例出台前，我国楼市调控主要是看房价。当房地产市场热火朝天之时，政府通常出台限购、限贷等抑制性政策，以稳定房价；一旦房价出现下跌，政府又急于推出救市举措。遗憾的是，这样的调控措施往往难以达到预期效果，甚至面临南辕北辙的政策窘境。比如，此前限贷、限购政策的实施不仅没有稳定房价，反而加剧了房价上涨势头，楼市调控陷入“越调价越涨”的怪圈。
究其原因，在于政府对楼市的真正“家底”并不清楚。当前我国房地产市场中商品房的存量有多少？每年的增量到底有多大？一手房规模如何？二手房市场怎样？这些问题并没有清晰的答案。至于商品房在一、二线城市等各类城市的分布情况和商品结构，就更是一笔糊涂账。这使得政府的楼市调控政策只能是“头痛医头、脚痛医脚”，治标不治本。
本届政府执政以来，无论是从日常政策导向，还是从中央经济工作会议这样的全年工作部署，均强调市场化调控，尽量减少行政干预。之所以政府没有采取更多的调控政策，也是因为缺乏对楼市的全面、权威统计数据。
随着条例生效，我国不动产信息管理将更加透明、高效，中央将对全国各地的楼市数据摸底，从而更清楚地掌握商品房的总量和结构分布信息。只有“中国有多少房子，其分布结构为何”等问题搞清楚了，房产税征收才能有据可依，楼市交易中，税费混乱、以费代税等现象才有望得到改变。在这一基础上，我国楼市调控的长效机制方能建立。
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