楼市调控逐步“去行政化” 难解库存压力
作者：菏泽房产网 时间：2015-08-06 09:03:18 来源：
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（菏泽房产网）讯：最近多地楼市迎来三连涨，连续3个月的房价环比增长似乎预示着楼市的全面回暖，其中原因不乏各地政策大尺度解禁的刺激因素。其中最引人注目的是"9070"楼市调控国策的解禁。9年前，一刀切式地规定90平方米面积以下的户型体量要占到当地开发建设体量的70%,这一规定显然已经很难满足大家购房居住的消费需求。2014年，90至120平方米户型成交量占比33%,取代70至90平方米户型成交套数，成为成交占比最大的户型。
"9070"属于典型的行政定市的产物，直接影响了市场根据消费结构进行定价。当年出台时虽然也颇具争议，但是在各地房价一路高涨的高压下推行至全国。不过此一时彼一时，没有不退市的政策，只有万变不离其宗的市场规律，面对低迷的三四线城市楼市以及一线城市的去库存压力，更多类似"9070"国策的行政调控手段正在推出历史舞台。行政调控作为看得见的手虽然能够在市场最疯狂的时候起到快速止血的急救作用，但是后续的市场治疗方案并没有跟上，相反留下了报复性反弹的后遗症，这是中国式行政调控的特点。
那么，反向为之，撤销行政调控就能让房地产市场重现活力吗？答案当然是否定的。且不说市场的形成有符合自身发展规律的形成过程，如果楼市的市场预期和投资结构发生了根本性变化，这就意味着中国楼市在变轨发展，走向与过去完全不同的开发轨迹，面对经济增长压力、区域产业转型、投资预期下降、房企转型发展、供求关系转变等多种变量，即使包括限购等地方政策全面解禁也很难在短期破除楼市产能过剩与去库存的困局。
增量楼市转向存量楼市是各地方政府不得不面对的现实，几年前的一刀切政策显得已经很不合时宜。2014年中央明确了双向调控的行政干预方向并赋予地方分类调控的权利，这让很多地方政府看到了生机，于是从解除限购开始到部分地区购房补助，放松调控似乎成为各地重振楼市的法宝，但是2014年V字形的楼市走势并没有买账，甚至包括北京在内的一线楼市连续数月的两位数量价齐跌，这些都说明政府看得见的手不是万能的，市场有自己的"脾气".在2014年年底各地楼市迎来触底反弹行情，但是A股市场的一骑绝尘让楼市投资再次站在十字路口，随着刚性需求的充分释放，楼市回归投资属性似乎指日可待。但是，面对资本市场投资的波动性与老百姓投资渠道的多元化，买房的意义已经从过去单纯追求房价上涨获取炒房差价利润转变为出于对家庭资产保值的投资安全需求。越发理性的购房需求配合着楼市预期收益下滑的客观事实，让更多的楼市投资者选择了观望。与此同时，刚需也在政策引导下得到充分释放。于是，各地楼市必须面临另一个新的难题，即去库存。自2011年以来，我国房地产待售面积一直处于不断增长状态，从2011年年底的2.72亿平方米增长到2015年6月的6.57亿平方米，待售与销售比自2011年以来也在不断扩大。
可谓是一波未平一波又起，刚刚从2014年踩踏式下跌缓过神来的地方楼市不得不想尽一切办法在2015年以消化本地库存为头等任务。首先是房地产企业的自救，通过创新各种首付金融杠杆工具和优惠购房营销吸引新老客户；之后是地方政府则直接或间接的松绑限购限贷，鼓励购房需求。央行几次降准降息也给市场注入了充分的货币流动性，但都以定向为主，而非大水漫灌式的注入市场流动性。总之，此时的楼市行政调控退市缺乏市场响应的基础。
那么，未来楼市调控路在何方？从行政化走向市场化这不是件易事，所谓市场化从形式上主要体现间接"调控",充分利用市场信息和地方人口产业需求采取政策引导进而影响楼市的走势。下一步，地方政府对楼市的支持将更多体现在城市产业配套与基础设施层面的支持。只有放弃了直接通过土地出让金及相关开发税收作为主要财政来源的传统思维，才能抵御住通过楼市拉动经济投资增长的诱惑。也才能建立新的调控格局，充分利用经济基本面在转型中不断向好的改革红利。
政府放下直接调控楼市的行政权力，并不意味着政府是楼市的旁观者，住房始终是老百姓生活的重要家产，不论是刚性需求还是财产性投资收益都应当得到鼓励，政府要帮助市场守住投机过热的交易底线，做好市场信息平台的搭建，细微之处彰显调控政策水准。
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