在各方共同努力下，近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，市场预期稳步改善。

　　这是央行金融市场司司长邹澜在日前举行的新闻发布会上给出的结论。为何说房地产“回归常态”了呢？原因很简单，2022年下半年以来，受“三杠四线”等调控政策的深入影响，房企暴雷，购房需求收缩，金融机构收紧涉房贷款、房价下行等现象持续出现，推动房地产进入了过冷的局面，这不仅可能会产生新的风险，而且也不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。随后，央行、银保监会、住建部等频频发声，逐步修正了过紧的信贷政策，给市场吃下了定心丸。

　　不仅如此，房地产市场的政策暖风持续吹来，其中两点最受大家关注：一是真金白银鼓励买房。据不完全统计，目前全国已有保定、玉林、亳州、昆明、长春、珠海等10多个城市出台了购房补贴的政策。此外，还有一些城市通过发放购房券、契税补贴、降低首付比例等方式来鼓励购房。二是央行开始全面降息，与房贷相关的5年期LPR在时隔20个月后下调，将会推动房贷利率下降，这不仅有利于降低房企的中长期贷款成本，也有助于减轻购房负担，激发购房者的买房意愿。

　　近日，房地产又迎来了新的风向！开发商资金池有望迎来“解冻”？3地已经开始行动了。

　　日前，烟台市住建局官网发布了一份关于对烟台市房地产开发企业实施激励措施的通知。根据通知来看，这份通知主要针对的就是房企普遍关心的商品房预售监管资金问题。通知规定：

对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点 （工程单体施工结束的不予减免）；上述3%-5%等预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。

　　关于商品房预售资金，大家都不陌生。说得通俗一点，老百姓买房的钱都算是预售资金，比如定金、首付款、后续付款、按揭付款等等。长期以来，由于监管不严或者缺乏监管，开发商往往将这些资金挪作他用。不过，自2022年以来，由于不少房企出现了资金问题导致楼盘停工、交房困难，所以各地纷纷加强了预售资金监管，房企必须将预售资金存入银行专用监管账户，而且这些资金只能用作本项目建设，不得随意支取和使用。

　　因此，加强商品房预售资金监管的主要目的就是防止项目烂尾，保证顺利交房，从根本上来看就是为了保障购房者的权益。但是，对于房企而言，预售资金不能及时转化为现金流，无疑加大了现金流的压力，让不少本已陷入现金流危机的房企雪上加霜。如今烟台宣布降低预售资金的留存比例，而且要求优先用于支付农民工工资，对房企来说无疑是一个利好。恰值春节到来之前，房企普遍面临工程款、各项工资等支出，降低预售资金的留存比例可以大大缓解流动性紧张的压力。

　　实际上，早在烟台之前，成都就对商品房预售资金监管政策进行了优化和调整。去年11月底，成都市住建局发文明确要求提高预售资金监管的使用效率。具体做法就是监管部门依据项目施工进度，分档提高预售资金支取比例。通知规定：

　　在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点，监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%；项目并联竣工验收备案后，监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

　　无独有偶。石家庄住建局也发布了关于《石家庄市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知。通知显示，将对商品房预售资金实行差异化监管，具体做法就是根据房地产开发企业信用信息记录，经监管机构申报、市住建局批准来调整相应资金监管额度。其中规定：

　　房地产开发企业中有“良好行为”信用信息记录、“不良行为”信用信息记录、被列入“黑名单”的，监管资金比例额度分别调整为监管资金总额的80%、110%、120%。

　　通过烟台、成都、石家庄三座城市出台的举措看，都已经或者即将调整对开发商使用预售监管资金的限制，在笔者看来，此举意义重大，无论对房地产市场市场还是对房企、购房者，都将注入信心。其中三点信号值得关注。

1、通过对前期过紧的预售资金监管进行优化和调整，在确保专款专用的前提下，可以减轻目前房企所面临的资金负担，推动停工项目准时开工和确保顺利交房，维护购房者的权益。与此同时，通过补充房企本不宽裕的现金流，可以用来偿还债务、支付各项工程款等，保障房地产上下游产业链的安全，避免暴雷出现和风险蔓延，推动房地产行业健康发展和良性循环。

2、虽然开发商资金池“解冻”，但与此同时应该看到，各地也对房企支取预售资金设定了门槛和条件，主要“照顾”对象则是信用较高的、经营稳健型的企业。说得通俗一点，房地产市场的平稳发展离不开房企的稳健经营，有些信用良好的房企需要帮扶和救助，但对于那些信用链条崩溃、高杠杆高负债的房企，预售资金监管几乎不可能松动，反而还会进一步加强。从长期来看，房地产企业也正在逐步进入到优胜劣汰的调整之中。

3、国家经济工作会议已经明确定调2023年要“因城施策促进房地产平稳发展和良性循环”。基于“因城施策”和“良性循环”的房地产逻辑，笔者预计“解冻”开发商资金池可能会成为2023年的重头戏之一，而且会有越来越多的城市跟进。不过，从本质上来看，“解冻”开发商资金池并不意味着楼市发生了转向，只是进行调整和优化，在保障购房者权益和避免房企由于资金链断裂而陷入停工之间寻求一个平衡点，这样可以充分提高预售资金使用的效率，确保预售资金得到合理利用，从而促进楼市的平稳发展。

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