央行的金融数据发布会，透露出了一个十分明确的信号“银行下调房贷利率试图挽回房地产下行走势”。明眼人都知道，造成房地产行业如今“窘境”的主要原因其实还是行业发展进入下行期导致的。疫情的发生导致的居民购买房产欲望降低只不过是加速了下行过程。

　　已经经历了30年高速发展的房地产行业进入瓶颈期或者下行期其实是早晚的事情，房地产业下行的苗头在2016年就已经显现出来。如图所示，我们拉取了2002-2021年这20年间国内生产总值和房地产业增加值走势曲线图。可以明显地看到在2016年以前GDP增速与房地产增速持平或者略高，但是从2016年后这个情况完全改变了。从2016年后的房地产增加值增速开始超过GDP增速。这意味着什么呢？这里面有几个意思。

1.房地产业对GDP的贡献度已经越来越低，2016年后房地产业对GDP的拉动作用越来越弱。哪怕地方还是采取了过去20多年经常使用的增加基础建设和房地产项目投资的方式来拉动GDP增长，作用其实也不大。

2.资本都是逐利的，国有银行也不例外，对房地产项目没底气是普遍现象。恒大事件曝出后到今天为止很多银行都有意地收紧了对房地产企业的融资贷款力度，这也是4月14日央行第一季度发布会中提到的另一个重点。让银行不要做“惊弓之鸟”，对于正常的房地产项目还是要放款的。不过话说回来，到底市场上有多少正常的房地产项目？国内银行其实是心里没底的。

　　面对疫情到来造成的经济生活影响，央行会持续通过宽松货币政策来给予市场信心，加强资金监管是银行放贷给开发商的前提

央行持续通过宽松货币政策来给予金融市场信心，使得银行有足够的资金来面对房地产企业的融资需求。不过银行真的会像过去一样放心地把贷款发放给房地产企业吗？不会，这也是为何今年很多城市频繁出台了“购房款专款专用”措施的原因。

　　高周转、高杠杆、高负债的运作模式是房地产企业生存的基本业态，这个模式短时间改不了。这样的运作模式很难避免出现烂尾、延期交房或者开发商恶意破产的情况，毕竟今时不同往日，房价持续上涨动力不足的情况下，银行也不想有大量“坏账”。怎么办？银行与地方政府坐在一起商量出了一个方案：专款专用，根据项目进度发放贷款。这样的方案实行后，基本上可以告别过去开发商70%项目资金都是银行贷款和购房款的情况。对于购房者来说，其实也额外多了一份保障。

买房投资的时代已经过去了，未来房价哪怕有涨幅也是合理的范围。房贷利率持续走低，改善房迎来窗口期。房价高速上涨的那些年国内主要城市售卖最好的户型其实是90平米以下的中小户型，未来100平米以上的改善房需求会迎来一波上涨。大三居或大四居的需求会越来越旺盛。80后和90后会是购房的最后主力，需要重点关注，对于房地产企业来说这或许是一波机会。

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