有人聊起房子就眉飞色舞，无论是幸运也好、实力也罢，总之自己在买房这件事上运气不错。有人聊起房子则愁眉苦脸，因为年年听说房价会跌，可年年岁岁花相似，唯有房价一骑绝尘难追赶。自己的工资收入根本追不上房价，眼看着差距越拉越大，最后耗尽6个钱包终于把房买了。可买了房之后，又为房价涨不涨、会不会跌操碎了心。

　　以上这两幕，看似是选择大于努力的呈现，实际上对房地产的发展都是一知半解。只不过，前者恰巧赶上了早班车，而后者多次磕绊之后才勉强登上了车。

　　比如来说，2003年房地产被明确列为经济支柱型产业，有了这个“既定方向”之后，前者才是选择大于努力的结果呈现，而后者是聪明反被聪明误。

　　但对于房地产的定位并不是一成不变的。尤其自2017年GDP与房地产投资增速出现倒挂之后，当房地产挤出效应开始大于拉动效应时，不再以房地产为短期经济刺激与房住不炒成了新的定位。

　　那么，如果将房地产比喻成一辆列车的话，现在究竟到了哪一段呢？未来楼市的发展，又将如何的风云变幻呢？

　　答案写在了“未来5年规划”与“2035远景目标”里，一份来自日前刚刚闭幕的大会发出的公报。同时，新华社授权发布“目标建议”一文，内里对房地产接下来5年乃至15年的发展，直接或间接表明了态度。挑重要的部分，拎出来说。

一、房地产回归，脱虚向实

报告中的用词是“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，确保脱虚向实”。这22个字，总结得相当精髓。所言何意？

个人理解，这其实是“房住不炒”的引申。房地产本身属于实体行业，它的功能即提供“住”这个民生商品。但过度的金融化、投资化，使房地产逐渐走向了“虚”的层面，也引起了众多相关性的问题。

因此，回顾自从房住不炒正式提出后出台的各类调控手段，比如基于金融监管层面的“严禁资金违规流入房地产”，比如基于调控炒房层面的“限购、限离、限售、限价”，比如基于房企融资的三道红线，比如基于经济层面的“房不刺激”，都是在挤出房地产中“虚”的部分，但“住”一直是被强调、保护的。

这也说明，房地产尚未到“廉颇老矣，尚能饭否”的境地，而是剔除杂质、扔掉不必要的包袱之后的轻装上阵。

所以，未来5年乃至15年，房地产这辆列车还未到终点，刚需买房群体依然是先上车、再寻求换座位。

二、这是否意味着房价将大涨？

新华社“目标建议”里关于未来房地产走向，有几句很直接，分别是“优化国土空间布局，推进区域协调发展和新型城镇化”、“推进以人为核心的新型城镇化”、“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

这三句话，事实上对未来房地产的具象发展给出了指导性意见。1是新型城镇化，2是以人为核心，3是确保居住，4是平稳发展。

上一轮全域性的城镇化，是房价上升的推手，带来的结果是全国普涨。那什么是新型城镇化呢？又将对房价有何影响呢？

“目标建议”中给出的解释是：区域协同化发展，也就是都市圈概念。城市更新，以人为出发点，包含旧改、生态修复等在内。

所以，未来房地产的发展，是着眼于区域协同化，围绕着都市圈开展的。新型城镇化看起来会全面开花，但人口流动趋势的改变，导致房地产不可能再全国一盘棋式的发展。都市圈会进一步做大做强。

由此来看，都市圈，圈的就是人口、产业、资源，这些都是房价的天然市场支撑点。尤其是对于强都市圈而言，未来房价上涨压力是客观存在的。但真正涨幅会有多少，这是个未知数。因为租购并举、因城施策这两个确保居住的手段，以及促进房地产市场平稳健康发展这个要求，都是对这一未来趋势给到的“提前注脚”。

三、都市圈会全面上涨吗？

“目标建议”里基本把每一个都市圈、城市协同化区域都提到了。结合第二段的分析，都市圈会成为未来房地产发展的主要阵地。那是否，这就意味着都市圈所有城市房价就一定会上涨呢？

这就涉及到建议里的另一段文字，也是未来5年、15年的重中之重，即“发展现代产业，实现科技创新”。

问个问题。都市圈的形成，是先有人后有产业，还是先有产业后有人？看似是鸡生蛋、蛋生鸡的辨证问题，但从形成逻辑来看，必然是先有产业后有人。

所以未来都市圈的发展逻辑是非常清晰的，产业会吸引人口流入，人口流入会催生房地产发展。PK的点就在于，谁的产业更符合现代产业，谁更代表科技创新。

拿今年的热点来看。天津局部房价低迷与杭州市场火热，去除掉后者“虚”的炒作部分，实际也是产业差异带来的房地产差异。

四、超级城市概念进一步明确

建议里有这样2句话：“新发展格局，培育国际消费中心城市”。

什么是新发展格局？就是在现有都市圈的基础上，发挥比较优势，进一步培育形成国际级中心城市。也就是我之前文章曾写过的“超级城市”概念。

所以，新发展格局就是超级城市的诞生。现在的1000万、2000万人口城市未来会变成3000万、4000万人口，现在GDP1万亿、2万亿的城市会变成GDP3万亿、4万亿的城市，能够跻身国际发达水平。

这也是为何所谓一线城市房地产市场坚决看好的底层原因所在，不外乎依然是人口、经济在主导。有专家认为未来深圳、上海等城市可能出现10万一平米的均价，局部出现20万、30万、40万一平，这完全是可能的。

其实看到末尾，房价逻辑已经很清楚了。当普遍性的增量红利开始不再，那么未来城市变化也好、房地产变化也好，都是存量资源的“竞争与再调剂”与局部增量的再创新高。

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